보유세 종부세 전망 정부는 과연 물건을 잡을 수 있을까

보유세 종부세 전망 정부는 과연 물건을 잡을 수 있을까

부동산 세제의 대변화, 정부가 마주한 숙명적 과제

2026년 정부가 출범한 이후, 부동산 시장의 가장 뜨거운 감자는 단연 보유세와 종합부동산세(종부세)의 개편 방향입니다. 과거 문재인 정부 시절의 강력한 세제 규제가 예기치 못한 집값 폭등과 매물 잠김 현상을 초래했다는 학습효과 때문인지, 현 정부의 움직임은 매우 신중하면서도 전략적인 모습을 보이고 있습니다. "세금으로 집값을 잡지 않겠다"는 대선 당시의 공약과 "불로소득 환수"라는 핵심 가치 사이에서 정부가 어떤 균형점을 찾을지가 2026년 부동산 시장의 최대 변수로 떠올랐습니다.

 

많은 투자자와 실수요자가 궁금해하는 핵심은 하나입니다. "과연 이 정부의 세금 정책이 다주택자들의 매물을 시장으로 끌어내어 집값 안정을 이룰 수 있을 것인가?" 하는 점이죠. 현재 정부는 세율 자체를 급격히 올리기보다는 공시가격 현실화와 공정시장가액비율 조정이라는 미세 조정 카드를 만지작거리며 시장의 눈치를 살피고 있습니다. 이는 조세 저항을 최소화하면서도 실질적인 보유 부담을 높여 '똘똘한 한 채' 선호 현상을 완화하고 다주택자의 출구를 유도하려는 복안으로 풀이됩니다.

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보유세 강화와 양도세 완화의 엇박자? 매물 유도 정책의 실효성

정부가 다주택자의 '물건'을 잡기 위해 검토 중인 핵심 전략은 '보유세는 높이고 거래세는 낮추는' 선진국형 세제 구조로의 전환입니다. 하지만 현장의 분위기는 정부의 의도대로만 흘러가지 않고 있습니다.

1. 공정시장가액비율 상향과 보유 부담의 현실화

정부는 현재 60% 수준인 종부세 공정시장가액비율을 단계적으로 80% 이상으로 상향하는 방안을 추진 중입니다. 이는 세율을 건드리지 않고도 고가 주택 보유자나 다주택자의 세 부담을 20~30% 이상 증대시키는 효과가 있습니다. 보유세 종부세 전망 정부는 이를 통해 "가지고 있는 것만으로도 버거운" 환경을 조성하여 시장에 매물이 나오길 기대하고 있습니다. 하지만 강남 등 핵심지의 집주인들은 여전히 "세금보다 집값 상승폭이 더 크다"며 버티기에 들어간 모습입니다.

 

2. 양도세 한시적 중과 유예의 종료와 '막차 매물' 가능성

정부는 2026년 5월 종료 예정인 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 두고 고심하고 있습니다. 유예가 종료되면 세금 부담 때문에 매물을 내놓지 않는 '매물 잠김'이 심화될 수 있기 때문입니다. 반대로 유예 기간 내에 집을 팔려는 이들이 늘어나면서 일시적인 공급 확대 효과가 나타날 수도 있습니다. 전문가들은 정부가 이 '골든타임'에 맞춰 보유세 인상 카드를 동시에 꺼내 들며 다주택자들에게 최후통첩을 보낼 것으로 전망하고 있습니다.

 

3. 국토보유세와 토지배당, 실현 가능성과 파장

정부의 시그니처 정책으로 불리는 국토보유세 도입 여부도 빼놓을 수 없습니다. 모든 토지 소유자에게 세금을 걷어 전 국민에게 기본소득으로 나누어주는 이 정책은 부동산 투기 억제의 끝판왕이라 불립니다. 다만, 2026년 6월 지방선거를 앞두고 대중의 반발을 의식해 당장 전면 도입하기보다는 특정 구간부터 시범 적용하거나 명칭을 변경하여 우회 도입할 가능성이 큽니다. 만약 국토보유세가 현실화된다면, 이는 대한민국 부동산 투자 패러다임을 뿌리째 흔드는 사건이 될 것입니다.

 

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시장은 과연 안정을 찾을까? 집주인과 수요자의 수 싸움

결론적으로 정부의 세제 정책이 물건을 잡을 수 있을지는 '정책의 일관성'에 달려 있습니다. 집주인들이 "조금만 버티면 다시 완화해주겠지"라는 기대를 갖는 순간, 시장의 매물은 다시 자취를 감출 것입니다. 반대로 정부가 강력한 보유세 강화 의지를 실천하고 양도세라는 퇴로를 열어준다면, 서울 외곽이나 지방의 다주택 물량부터 시장에 풀리기 시작할 것입니다.

 

실수요자들은 지금의 세제 개편 논의를 단순히 남의 일로 치부해서는 안 됩니다. 1주택자에 대한 종부세 기본공제 금액 변동이나 공시가격 현실화 로드맵은 내 집 마련 시기와 보유 전략에 직결되는 정보이기 때문입니다. 특히 2026년 하반기부터는 세제 개편의 영향이 실질적인 고지서로 나타나기 시작하므로, 자산 포트폴리오의 '세후 수익률'을 냉정하게 계산해봐야 할 시점입니다.

 

 

정부의 부동산 정책은 이제 막 본격적인 시험대에 올랐습니다. 세금이라는 강력한 채찍이 투기 수요를 억제하고 주거 안정을 가져오는 약이 될지, 아니면 다시 한번 시장의 왜곡을 불러오는 독이 될지는 앞으로 발표될 세부 시행령의 수치 하나하나에 달려 있습니다.

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