거래 절벽의 비명 집값 폭락해도 못 파는 영끌족의 갇힌 현실

거래 절벽의 비명 집값 폭락해도 못 파는 영끌족의 갇힌 현실

사고 싶어도, 팔고 싶어도 못 하는 '거래 실종'의 공포

"차라리 가격이라도 내리면 팔릴 줄 알았는데, 아예 보러 오는 사람조차 없네요." 최근 서울 외곽과 수도권 부동산 커뮤니티에서 가장 흔하게 볼 수 있는 한탄입니다. 부동산 시장이 이른바 '거래 절벽'을 넘어 '거래 마비' 상태에 빠지면서 매도인과 매수인 모두가 거대한 장벽에 가로막힌 상황입니다. 집값은 연일 하향 곡선을 그리며 전고점 대비 수억 원씩 떨어졌다는 소식이 들려오지만, 정작 현장의 거래량은 역대 최저치를 기록하며 통계상의 하락이 실질적인 탈출구가 되지 못하는 기현상이 벌어지고 있습니다.

 

 

가장 고통받는 이들은 지난 2021년과 2022년, 저금리 기조의 막바지에 무리하게 대출을 끌어 쓴 '영끌족'들입니다. 이들은 단순히 자산 가치가 하락하는 것을 넘어, 이제는 팔고 싶어도 팔 수 없는 '유동성의 덫'에 갇혀버렸습니다. 매달 통장에서 빠져나가는 원리금 상환액은 고금리 여파로 두 배 가까이 뛰었는데, 자산은 묶여버린 채 하루하루를 비명 속에 보내고 있는 것이 2026년 현재 대한민국 부동산 시장의 서글픈 단면입니다.

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왜 집값이 폭락하는데도 거래가 안 될까? '갇힌 현실'의 이유

가격이 내리면 수요가 몰리는 것이 일반적인 경제 원리이지만, 부동산 시장에는 이 공식이 통하지 않고 있습니다. 여기에는 몇 가지 결정적인 이유가 복합적으로 작용하고 있습니다.

1. "더 떨어질 것"이라는 하락 기대감의 지배

매수 대기자들은 바보가 아닙니다. 고금리가 장기화되고 인구 감소와 경제 침체 시그널이 뚜렷해지자, 지금의 하락을 일시적인 조정이 아닌 '대세 하락의 시작'으로 보고 있습니다. "오늘 산 가격이 내일의 최고가가 될 수 있다"는 공포가 시장을 지배하면서, 아무리 싼 급매물이 나와도 선뜻 손을 내밀지 않습니다. 결국 매수 심리가 완전히 실종되면서 거래 자체가 성립되지 않는 것입니다.

2. DSR(총부채원리금상환비율) 규제의 강력한 족쇄

사고 싶은 마음이 있는 실수요자라 할지라도, 은행 문턱을 넘기가 너무나 힘듭니다. 정부의 가계부채 관리 대책으로 인해 소득 대비 대출 한도가 꽉 막혀버렸기 때문입니다. 거래절벽의 비명집값 집값이 내려가서 대출을 조금만 더 받으면 살 수 있을 것 같지만, 강화된 DSR 규제는 서민들의 구매력을 원천적으로 차단하고 있습니다. 즉, 시장에 '돈'이 돌지 않는 구조적인 문제가 발생한 것입니다.

 

 

3. 갈아타기 수요의 선순환 고리 단절

부동산 시장의 활력은 '이사'에서 나옵니다. 기존 집을 팔고 새 집으로 옮겨가는 순환이 이루어져야 하는데, 첫 단추인 기존 집 매도가 막혀버리니 전체 시장이 마비되었습니다. 특히 일시적 2주택자들은 비과세 혜택을 받기 위해 처분 기한 내에 집을 팔아야 하지만, 거래 절벽에 가로막혀 결국 세금을 두들겨 맞거나 헐값에 던져야 하는 막다른 골목에 내몰리고 있습니다.

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고립된 영끌족, 버틸 것인가 던질 것인가? 생존을 위한 제언

지금의 거래 절벽은 단순히 한두 달 만에 해결될 문제가 아닙니다. 2026년 내내 지속될 가능성이 큰 이 위기 상황에서, 갇혀버린 영끌족들은 어떤 선택을 해야 할까요?

 

첫째, 현금 흐름의 재설계가 최우선입니다. 지금은 수익을 낼 때가 아니라 버텨야 할 때입니다. 불필요한 지출을 극단적으로 줄이고, 필요하다면 전세를 월세로 전환하여 매달 들어오는 현금을 확보하거나 반대로 고금리 대출을 상환하는 등 자금 구조를 유연하게 가져가야 합니다.

 

 

둘째, 냉정한 손절매의 용기가 필요할 수도 있습니다. 만약 감당할 수 없는 수준의 부채라면, 경매로 넘어가 자산이 공중분해 되기 전에 과감한 하향 조정을 통해 매도를 성사시켜야 합니다. "본전 생각"에 사로잡혀 골든타임을 놓치면 나중에는 팔고 싶어도 아예 받아줄 수요자가 없는 '거래 제로' 상황에 직면할 수 있습니다.

 

셋째, 정부의 완화 정책과 금융 상품을 적극 활용해야 합니다. 안심전환대출이나 특례 상품 등 저금리로 갈아탈 수 있는 기회가 있다면 놓치지 말아야 하며, 정책적 지원이 집중되는 시기를 매도 타이밍으로 잡는 영리함이 필요합니다.

 

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거래 절벽 이후의 시장, 누가 살아남을 것인가?

역사적으로 거래 절벽 이후에는 항상 시장의 재편이 일어났습니다. 거품이 빠지고 알짜배기 자산만이 가치를 인정받는 시기가 옵니다. 지금의 고통은 뼈아프지만, 이 터널을 견뎌내고 살아남는 자만이 다음 상승 사이클에서 기회를 잡을 수 있습니다.

 

지금은 조급함을 버리고 시장을 멀리서 바라보는 안목을 길러야 합니다. 집은 삶의 터전이기도 하지만, 냉정한 경제 재화라는 사실을 잊지 마십시오. 거래 절벽의 비명 속에서도 정신을 바짝 차리고 내 자산의 현 위치를 파악하는 것, 그것이 갇힌 현실을 벗어나는 첫걸음입니다.

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